Conheça os índices de reajuste, as taxas e os impostos em um contrato imobiliário

Programe-se e saiba, realmente, quanto você gastará com as despesas contratuais para realizar o sonho de comprar seu imóvel.

A compra de um imóvel exige uma série de transações comerciais que envolvem uma burocracia específica, que tem um custo considerável e que, portanto, pode pesar para um comprador desprevenido. Estes custos complementares envolvem impostos, documentos e serviços com cartório e bancos que certificam e viabilizam o negócio que exige, evidentemente, um volume grande de investimento.

Estes custos variam de cidade para cidade ou, ainda, de estado para estado, e podem envolver um percentual total, médio, de 6% a 8% do valor do imóvel. Um dos gastos mais vultosos é com o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Em Ribeirão Preto e Franca, ele é de 2% do valor venal do imóvel. Em Piracicaba, é de 2,5%. Em Presidente Prudente, pode variar de 2% a 3%. Todas estas cidades estão no Estado de São Paulo.

Em Uberlândia (MG), o ITBI pode também variar. Nos imóveis que se destinam às classes populares, ele é de 0,5 % sobre o valor financiado e de 2% sobre o restante. O ITBI para transmissões de título oneroso é de 2%. Nas demais transmissões e cessões é de 4%. As informações sobre o ITBI estão disponíveis nos sites das prefeituras, já que se trata de um imposto municipal.

Escritura Pública

Outro documento muito importante é a Escritura Pública. No Estado de São Paulo, por exemplo, o valor dela é sempre proporcional ao do imóvel. Quanto maior for o valor do imóvel, maior será o do documento. Para um imóvel de até R$ 100 mil, ele fica, em média, R$ 1.643,00, e para os de até R$ 1 milhão, em R$ 3.569,00.

Em Minas Gerais, um imóvel que custe entre R$ 105 mil e R$ 210 mil pagará, pela Escritura Pública, R$ 1.497,06. Se o valor do imóvel for de R$ 210 mil a R$ 420 mil, ela custará R$ 1.919,66.

Para quem financiar um imóvel, este documento não precisará ser emitido, já que o contrato firmado com o banco substitui a Escritura Pública. Mas é bom lembrar que os bancos também cobram uma taxa para firmar o contrato que, normalmente, é de 1% do valor do imóvel. Para saber os custos da emissão em seu estado basta acessar o site do Instituto Imobiliário do Brasil (https://www.irib.org.br/emolumentos).

Registro de Compra e Certidões Negativas

Outra ação necessária é o Registro do Título Aquisitivo (de compra) do imóvel, que deverá será pago no Cartório de Registro de Imóveis competente. É o registro do título que transfere a propriedade ao adquirente. O valor pago também varia de estado para estado – geralmente, pode ficar entre 0,2% e 0,4% do preço do imóvel. Em São Paulo, fica entre R$ 1.131,00 para os de até R$ 100 mil e R$ 2.636,00 para os de até R$ 1 milhão.

As taxas para a emissão de Certidões Negativas, exigidas pelos bancos para finalizar o financiamento e aprovar o empréstimo, também acabam pesando no orçamento. Documentos como Certidões Negativas Judiciais, de Protestos e de Tributos são exigidos de quem está vendendo o imóvel. E a pessoa, ou seu cônjuge, for proprietário de uma empresa, deverá apresentar as certidões negativas de sua empresa também.

Os gastos com taxas de certidões negativas giram em torno de R$ 700,00. Também é preciso saber quais as taxas administrativas que as instituições financeiras cobrarão para a gestão das negociações contratuais. As taxas com a corretagem, geralmente de 5% a 6%, já estão embutidas no valor inicial do imóvel apresentado ao comprador.

Certifique-se do índice de reajuste que está em seu contrato

Sem dúvida, um dos itens mais importantes com o qual o comprador de um imóvel precisa se atentar é a taxa de juros cobrada em um financiamento de longo prazo.

Com o aquecimento do mercado imobiliário, e com a taxa básica de juros, a Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), chegando a 2% ao ano, o comprador deve considerar uma taxa média cobrada pelas instituições financeiras em torno de 6% a 7% ao ano, mais a correção da Taxa Referencial (TR), que atualmente é zero.

Outro fator primordial é o índice de correção contratual. As linhas de crédito imobiliário podem estar atreladas ao indexador de financiamento TR ou ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Levantado mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o IPCA mede, oficialmente, a inflação. Hoje, há muitas instituições financeiras oferecendo juros a partir de 2,95% ao ano, só que corrigidos todo mês pelo IPCA.

Neste caso, a parcela pode começar menor, mas sofrerá uma alteração mensal muito maior, acarretando, consequentemente, em uma parcela com valor mais alto que o programado. Especialistas acreditam que o IPCA deve ser utilizado, principalmente, em prazos de financiamentos mais curtos, com no máximo 10 anos, por exemplo.

Para os financiamentos corrigidos pela TR, que atualmente se encontra em zero, as parcelas dos contratos de longo prazo devem sofrer alterações menos bruscas. Embora a TR seja praticada por instituições financeiras com juros maiores, as parcelas terão menos mudanças em longo prazo. Além disso, elas tendem a diminuir no final do financiamento, mesmo em contratos com taxa de juros maiores.

IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado)

Há, ainda, financiamentos corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), um dos índices de inflação mais importantes do país. O IGP-M registrou uma variação de 24,25% nos 12 meses de 2020, enquanto o IPCA acumulou alta de 3,25% no mesmo período.

Isso acontece porque o IGP-M considera três segmentos: 30% são a inflação do varejo presente o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), que verifica a tendência da inflação; 60% vêm do apurado pelo IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que calcula a evolução dos preços de produtos do agronegócio e da indústria no setor de atacado; e os 10% restantes são do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção).

Assim, o IGP-M, por medir a variação do custo dos insumos utilizados em construções civis, é muito usado para reajustar parcelas de contratos de compras de imóveis.

Diferenças entre financiamento de lotes e de apartamentos

Há diferenças importantes na composição dos juros e outras taxas no financiamento de lotes e apartamentos. Cerca de 95% das urbanizadoras brasileiras, segundo o gerente Jurídico da Perplan, Rafael Bianco, trabalham na venda de lotes com juros pré-fixados, já embutidos nas parcelas pela aplicação da Tabela Price, mais a correção monetária, que pode ser o IPCA ou o IGP-M.

A Tabela Price é também chamada de Sistema Francês de Amortização. Foi criada, em 1771, por Richard Price, mostrada em sua obra “Observações sobre Pagamentos Remissivos”.

Ela é utilizada para proporcionar a amortização do capital mediante pagamento de prestações fixas, compostas de duas parcelas distintas: uma de juros e outra de capital (chamada amortização), que observa a integralidade do empréstimo, o tempo de amortização e da taxa de juros.

A Tabela Price possibilita o cálculo de prestações mensais uniformes em contratos de longa duração, amortizando, mensalmente, uma parcela dos juros e outra do capital. Dessa forma, conforme o capital vai sendo reduzido, cresce a parcela de sua amortização e decresce a parcela de amortização dos juros.

Já no caso de financiamento de apartamento na planta, do momento da compra do imóvel até o Habite-se (auto de conclusão da obra ou entrega das chaves), a regra no mercado imobiliário é a não cobrança dos juros remuneratórios nas parcelas, mas apenas a correção monetária pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), explica Amanda Martineti, coordenadora de Jurídico Contencioso da Perplan.

“A negociação de compra e venda por meio de financiamento, seja obtido com instituição financeira ou com a própria incorporadora, está vinculada a um instrumento legal chamado Alienação Fiduciária. É uma espécie de garantia para o empreendedor do adimplemento do valor emprestado e impede a rescisão contratual por parte do cliente. Isso ocorre porque a incorporadora, ao vender, transfere o imóvel para o comprador, por meio do registro do contrato na matrícula. O comprador, então, passa a ser o proprietário do imóvel”, conta a coordenadora.

Rafael Bianco salienta que o comprador tem que ficar atento às informações sobre índices de reajuste de parcelas presentes no contrato e sobre taxas e impostos – cobrados pelo Cartório de Imóveis e pelo Poder Público – que deverão ser custeados por ele.

“Não há segredo nesta dinâmica. Em um financiamento de longo prazo, de 10 a 14 anos, em média, o valor do início, chamado de ‘valor presente’, não será o mesmo no final, porque sobre ele incidirão juros e correção monetária. Historicamente, a variação do IGP-M, também em períodos longos, fica em 5% ou 6%. Segundo a Agência Brasil de notícias, do Governo Federal, o índice fechou 2018 com 7,54%. Em 2017, ele registrou deflação de 0,52%”, completa o gerente Jurídico da incorporadora.

Atente-se para o Custo Efetivo Total do financiamento

É importante salientar que o comprador, ao financiar um imóvel, não deve apenas comparar as taxas de juros praticadas pelas instituições financeiras. É fundamental verificar, também, o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento. Ele influenciará, diretamente, no valor da parcela mensal a ser paga pelo comprador.

O CET engloba os juros, os prêmios dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação do imóvel e impostos e o Imposto de Operações Financeiras (IOF). Na CAIXA (Caixa Econômica Federal), por exemplo, o CET é de 9,01% ao ano.

Por isso, o comprador de um imóvel precisa se informar sobre todos os índices de reajuste, as taxas e os impostos que serão aplicados na transação comercial e constarão no contrato imobiliário e podem impactar no valor mensal da parcela do seu financiamento.